1、房地产和实体经济存在十大失衡

总书记在2016年底的中央经济工作会议上明确指出，当前，我国的经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡，主要表现为：

• 实体经济结构性供需失衡
• 金融和实体经济失衡
• 房地产和实体经济失衡

在这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出。这一失衡主要表现在以下十个方面。

0x1：土地供应失衡

从宏观尺度来看，过去几十年中，我国每年平均有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，每十多年就要用掉1亿一亩耕地，所以我国的耕地从20世纪80年代的23亿亩，减少到现在的不到20亿亩。与此同时，我国每年人均口粮消费约为150公斤，肉禽蛋奶折合人均饲料粮约为300公斤，按13.7亿的人口规模和耕地亩产360公斤的粮食来计算，需要17亿亩耕地，再加上蔬菜、水果的需求，20亿亩的耕地就显得捉襟见肘了。

所以，我国的基本判断是，为了保证13多亿人的吃放问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的红线，是战略级的制度。

为了保证国家战略安全，我国土地供应逐步收紧，

• 2015年供地770万亩
• 2016年供地700万亩
• 2017年供地600万亩

土地供应总量减少了，房地产用地自然也会跟着紧一些。

从结构角度来看，

• 国家每年的批准供地中约有1/3用于农村建设用地，比如水利基础设施、高速公路等
• 真正用于城市的只占2/3，这部分又一分为三
  • 55%左右用于各种基础设施和公共设施
  • 30%左右用于工业建设
  • 实际给房地产开发的建设用地只有15%，换算一下占总体的10%左右

横向和欧美情况进行对比，欧美国家工业用地一般占城市建设用地15%，商业和住宅类住房用地一般占25%。相比之下，我国的工业用地占比显然太高，挤占和压缩了住宅用地。当然出现这种现象也不完全是政府人为的，更多的是受限于当下的现实国情，我国的工业平均亩产值和投入产出比是远小于欧美国家的，所以只能用总量来弥补，这种现象正在改善，但是需要一个过程。

另一方面，从区域层次上看，城市住房用地并不是向人多的城市多供应一点，人少的城市少供应一点，有时政府会逆向调控，对大城市有意控制得紧一些，中小城市范围容易得到支持，用地指标会多一些，这就造成了城市之间资源配置的不平衡。

0x2：土地价格失衡

过去十年中一线城市的房价涨了8-10倍，很多时候大家认为这是通货膨胀现象。的确，近十年中M2增长了近10倍，从逻辑上判断，好像房价上涨是由货币膨胀造成的。然而，为什么在同样的通货膨胀下，有的商品涨价了，有的商品却跌价了？这和供给和需求有关。对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥，价格也可能跌掉一半。

货币膨胀是房价上涨的必要条件而非充分条件，是外部因素而非内部因素。

住房是附着在土地上的不动产，地价高则房价必然会高，地价低则房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，房价是无法涨起来的。

因此，控制房价的关键是控制地价。目前，土地升值有些畸形，原因有以下三个方面，

• 其一，土地拍卖制度本身会推高地价。现行的土地拍卖制度是20世纪八九十年代学习香港的土地批租形成的。它的好处是能够在政府主导下避免腐败和灰色交易，实现公平公正。但是拍卖制的特点是价高者得，实际操作过程中就会把地价约拍越高。若通过行政手段（限地价、限自持比例等）对土地拍卖价格进行封顶，则与市场化交易规则相违背
• 其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价随之越来越高
• 其三，旧城改造而来的拍卖用地成本高。城市拆迁的动迁成本会参照这个地区的房产均价来补偿，若这个地区房价是7000元/平方米，则拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价，这样的土地建成商品房的价格往往会到15000元/平方米以上。就是说，拆迁成本需要靠土拍来弥补。所以如果靠旧城改造来滚动城市开发，房价肯定会越来越高

0x3：房地产投资失衡

按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中，放地方投资每年不应超过25%，这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。

正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过月收入的1/6，用于买房的支出不能超过职工全部工作年限收入的1/6，否则就会影响正常生活。按一个人一生工作40年左右的时间计算，用6-7年的家庭年收入买一套房是合理的。

对一个城市来说，GDP也不能全部用来投资造房，正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60%，否则就无法持续健康发展，变成重资产运营了。在固定资产中，房地产投资不超过固定资产的25%，换算后就是15%左右，也符合“房地产投资不超过GDP的1/6”这一基本逻辑。

目前，在全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP 60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然高于正常水平。有些城市房子造的多，而基础设施、实体经济、工商产业没有跟进，出现了“空城”、“鬼城”等现象。有些地方的固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“杀手锏”，而固定资产投资的比重越高，失衡就会越严重。

0x4：房地产融资比例失衡

2011年，全国人民币贷款余额为54.8万亿，当时房地产贷款余额为10.7万亿，占比不到20%。这一比例逐年升高，2016年占比达到25%。这意味着房地产占用了全部融资资金量的25%，但是其贡献的GDP只有7%左右。从这个意义上讲，方资产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入到实体经济，这是“脱实就虚”的具体表现。

如果把一个国家看成一家公司的话，房地产和实体经济就相当于两个不同的BU，房地产BU吸收了大量的资金，但是RIO切不成比例的很低，而实体经济RIO虽然高，但是却得到不充足的资金，无法将资金杠杆效益发挥出来，这是一个资金利用结构失衡的表现。

0x5：房地产税费占地方财政比例过高

政府的活动太依赖房地产，地方政府财力离不开房地产，这也是失衡的。

0x6：房屋销售租赁比失衡

欧美国家所有的商业性房屋中，用于销售和用于租赁的房屋大概各占50%。其中租赁分为两类：

• 一类是开发商开发后自持物业出租，比如新加坡70%-80%的居民租住在政府持有的公租房中
• 另一类是由小业主和老百姓购买后出租

近十年，我国开发的房产中90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正用于租赁的不到10%，这样的市场结构是失衡的。

当前，中国房屋租赁市场有四个不足：

• 第一，作为弱势群体的租赁者缺乏讨价还价的能力，业主可以随意地调整租金
• 第二，稳定性不够，业主可以随时收回房屋，让租赁者居无定所
• 第三，租房者由于没有产权，无法享有与房产紧密捆绑在一起的教育、医疗、户籍等公共服务，不能享受与城市居民同等的国民待遇
• 第四，在“有恒产这才有恒心”的观念下，百姓认为租房是一种短暂的、过度的、临时的办法

房屋租赁市场发育不足也是一种失衡。

0x7：房价收入比失衡

按照“1/6理论”，用6-7年的家庭年收入买一套房子是合理的，但现实情况远非如此。从均价看，北上广深杭等一线城市的房价收入比往往已达40年左右，这个比例在世界上已经处于很高的水平。

这里要注意的是，考虑房价与居民收入比时，必须要用高收入对高房价，低收入对低房价，均价对均价。有人说，纽约的房子比上海还贵，伦敦海德公园附近的房价也比上海高，但应该注意的是，伦敦城市居民的人均收入是上海的好几倍。就均价而言，伦敦房价收入比仍在10年引内，而我国却高的离谱。

0x8：房地产内部结构失衡

在一、二线城市，由于土地供不应求，房产开发量也供不应求，不限卖限购的情况下其房屋库存去化周期只有3-4个月，一旦放开便会无房可供。而有些城市的库存去化周期为十几个月，甚至三四年，这是一种不均衡，是一种资源错配。

原理上说，只有为供不应求的城市多提供土地，供过于求的地方则不再批地，才能把错配的资源调控回来。

房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控，一定要从供给端发力，政府和企业应当有比较明确的预测信息来进行供给。比如，

• 一个城市该建造多少住宅呢？按照人均40平方米来算，如果城市有100万人，则建造4000万平方米的住宅就足够了。政府规划时不能只追求短期GDP，应该以人均40平方米作为底数来确定总住宅面积，最多上下浮动10%-15%
• 一个城市建造多少写字楼呢？一般中等城市没2万元GDP造1平方米就够了，对大城市而言，每平方米写字楼成本高一些，其资源利用率也会高一些，可以按没平方米4万元GDP来规划
• 一个城市建造多少商场呢？应该基于零售额来确定，可以按每年每平方米2万元的销售值计算，要计算好投入与产出

0x9：房地产市场秩序失衡

有的开发商在利益驱使下，将原本规划为写字楼的用地改建为住宅，原来规划为工业用地的改为商业用地，将原定1：2的容积率改为1：3、1：4、甚至1：10。虽然这些行为最后都会被政府罚款，但是往往罚不低收又法不责众。

有的开发商销售房屋时把房子“切碎”卖或者搞售后返租，实际上是高息揽储的行为，但老百姓觉得很划算，容易上当。

有的开发商在融资时，不仅向银行借、向信托借、借高利贷、发债券，还把手伸向理财资金、小贷公司，甚至在公司内向内部员工乱集资。

有的开发商拿地后不动工，通过囤地等地价涨价后直接坐享其成。

0x10：政府房地产调控失衡

经济下行的时候，政府希望刺激房地产；房地产泡沫的时候，政府又想稳住或者压一下，如果相关政策经常变动，就无法形成稳定的市场预期，势必会对老百姓的生活习惯、价值观念和家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏，最后只能是南辕北辙。

另外，一些地方政府习惯采用行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定的、长周期的、法治化的措施，也缺乏应用经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是政府在调控方面的缺陷。

 

2、建立房地产调控的五大长效机制

2016年底，总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫。”。

围绕总书记的重要讲话精神理解，有五项基础性制度尤为重要。

0x1：长效机制一：土地

第一，控制土地供应总量

一个城市的土地供应总量一般可按100平方米/人来控制，这应该成为一个法治化原则。

除了总量预估外，一个很关键的点是，土地供应要组到“爬行钉住，后发制人”。如果一个城市现在有200万人口，但计划未来有城市人口500万，并以此认为有总计500平方千米的土地供应，结果今后十年真的多批了300多平方千米的土地，但是计划新增的300万人口却没来，这就造成了土地资源的错配。

规划意图能落地，不仅是土地问题，还涉及到产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。在这些因素中，土地应该是殿后因素，而不应成为招商引资、盲目扩张的领头羊。

总之，土地供应应该爬行盯住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。

土地指标不应该在各个城市间平均分配，而是要看哪个城市人口多、增长快。应按照产业跟着功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走的原则，形成一个比较完整的土地调控逻辑链条。

现在很多城市热衷于建产业园区、郊区新城，对这种情况要尤其慎重。因为这种园区的建立往往是相对领先于人口迁入的，即所谓先有鸡还是先有蛋的问题。

第二，控制用地结构比例

对于人均100平方米的城市建设用地，

• 应有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要
• 工业用地应控制在20平方米以内，并且每平方千米要做到100亿元产值
• 25平方米用于房地产开发（比当前多了10平方米），其中20平方米用于商业住宅开发，另外5平方米用来搞商业开发

在这种用地结构下，1000万人的城市会有1000平方千米的建设用地，可以有50平方千米的商业设施用地和200平方千米的住宅用地。如果容积率平均为1：2，200平方千米的住宅相当于4亿平方米的建筑面积，即人均住房面积为40平方米，3口之家就是120平方米，这应该是一种平衡的模式。

第三，控制拍卖土地价格

当土地供应是比较充分、合理、有效的时候，如果地价高了，就把政府储备地多卖几块来平衡一下。当旧城改造成本很高时，政府不能为了不亏本而抬高地价，而应从城郊结合部的出让土地中拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造成本。

题内损失题外补，政府看似吃了小亏，但整个投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终会推动城市的长期健康发展。

0x2：长效机制二：金融

第一，坚决守住开发商用自有资金拿地这条线

开发商搞房地产的资本金和社会融资比例一般在1：3，而现在全国房地产的平均融通量保守估计在1：9，甚至有的开发商可能达到了1：50。“地王”不断出现的背后不仅是土地短缺和拍卖机制的问题，还与无限透支的金融有关。

因此，只要守住一切买地的钱决不许借债这条底线，现在M2中的大量资金就不能进入房地产了。土地拍卖时首先核查开发商的资金血统，只要资金是借来的，就不能参与拍卖活动。

从另一个角度来说，这也是国家精准宽松的一种改革，以往的量化宽松是一种大水漫灌的做法，央行M2放水，整个社会重点是房地产的流动性就突然充足，往往加速了房价的上涨。现在通过土拍审核，堵住了入水口，强制让M2流入其他领域，例如实体业，使得量化宽松的施策更加精准。

第二，坚决防止开发商多账户借款

第三，认真管好住房抵押贷款

对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是合理设定首付与抵押之间的杠杆比。

• 如果这一比例过高，如零首付，就会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险
• 如果这一比例过低，如零抵押，则会使百姓买房困难，在宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展

因此，应根据不同需求层次和房价走势，实施差别化的抵押制度，把握好不同情况的比例，比如：

• 首套房二八开、三七开
• 二套房五五开或四六开
• 三套房必须全款购买

要做好这一点，需要在贷款情况和收入核定问题方面加强基础性制度建设。

美国的银行数量远远多于我国，但并不是每个银行都做抵押贷款业务，美国房利美、美地美、联邦住房贷款银行、政府国民抵押贷款谢灰鞥五大房贷金融机构就占了全部住房贷款70%以上。这样一来，老百姓的抵押贷款情况就可以一目了然。

但是在我国，任何银行都可以做抵押贷款业务，银行对百姓抵押贷款的管理是比较粗放额，从贷款所需的收入证明可以看出这一点，

• 美国、欧洲通过查税单或工资单来核定抵押贷款额度
• 我国是单位出具收入证明，往往出现企业做顺水人情开假证明的情况

0x3：长效机制三：税收

第一，形成高端有遏制、终端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系

• 高端有遏制，是指对别墅这样的高档住宅实现有差别的税收政策
• 终端有鼓励，是指让一般老百姓买得起自住房，今后的税制改革应采取抵押贷款自主普通商品房抵扣所得税这类政策，这也是全球通行的房产税政策
• 低端有保障，是指不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居

第二，适时征收房产税或物业税

这样做有四大好处：

• 一是健全税制，欧美国家的直接税往往占总税收的40%，而中国普遍是间接税，征收物业税这类持有环节的直接税符合国际经验
• 二是有效遏制投机性炒房
• 三是持有环节成本的提高有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场
• 四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态带来巨大调整

总的来说，房产税应包括五个基本原则，

• 其一，对各种房子要增量存量一起收
• 其二，根据房屋升值额度计税
• 其三，越高档的房屋持有成本越高，税率也要相应提高
• 其四，中低端房屋要有抵扣项，使全社会70%-80%的中低端房屋交税压力不大
• 其五，房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替

第三，研究征收土地增值税

0x4：长效机制四：租赁市场

第一，完善政府公租房体系

落实好这一政策不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市中困难家庭的基本住房需求有了保障，同时公租房配置好后必然会带动开发商和各类业主的商品房租赁方体系发展，整个住房供给系统会较为平衡。

第二，培育商品房租赁市场

开发商并不不愿意持有房产搞租赁。但是对于1：9融资结构的开发项目来说，房子造好好，开发商就必须尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款。中国商品房租赁太少，很大的一个原因是和开发商的资本结构有关。

从这个角度出发，政府首先应强制设定1：3的融资结构，以提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的开发商参与土地批租，这样不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展。同样的道理，现在有些城市出台了“一年固定时间出让土地”的政策，其目的之一也是提高开发商进入门槛。

同样，对于供给侧来说也要有对应的政策，例如对老百姓二套房出租要有鼓励政策。另外，要从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇。

只有建立起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才可能有大的发展。

0x5：长效机制五：地票制度

我国人口众多，人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下，我们要做好两件事：

• 一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地的集约利用
• 另一方面，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制